So prüft der Fuchs
Der NebenkostenFuchs trennt zwei Aufgaben strikt: Ein Sprachmodell liest die Zahlen aus deiner Abrechnung aus. Ob etwas zulässig ist, entscheidet danach ein fester, nachvollziehbarer Regelkatalog. So gibt es keine erfundenen Befunde.
Geprüfte Regeln
| Abrechnungsfrist | § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB |
| Abrechnungszeitraum höchstens 12 Monate | § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB |
| Nicht umlagefähige Kosten | § 1 Abs. 2 BetrKV, § 556 Abs. 1 BGB |
| Anteil, Summen und Saldo | §§ 259, 556a BGB |
| Verbrauchsabhängige Heizkosten | §§ 7, 12 HeizkostenV |
| Gesamtkosten und Verteilerschlüssel angegeben | BGH VIII ZR 93/15 |
| Sonstige Betriebskosten im Vertrag benannt | § 2 Nr. 17 BetrKV |
| Pauschale statt Vorauszahlung | § 556 Abs. 2 BGB |
| Auffällig hohe Kosten | Wirtschaftlichkeitsgebot, Vergleich mit bundesweiten Richtwerten |
Als nicht umlagefähig erkannt
- Verwaltungskosten: Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV keine Betriebskosten und dürfen im Wohnraummietrecht nicht umgelegt werden.
- Instandhaltung und Reparaturen: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten.
- Instandhaltungsrücklage: Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sind Vermögensbildung des Eigentümers und keine Betriebskosten.
- Bank- und Kontoführungsgebühren: Kontoführungs- und Bankgebühren gehören zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten.
- Porto, Telefon, Büromaterial: Porto- und Bürokosten sind Verwaltungskosten und nicht umlagefähig.
- Rechts- und Gerichtskosten: Rechtsverfolgungskosten des Vermieters sind keine Betriebskosten.
- Leerstand: Kosten für leerstehende Wohnungen trägt der Vermieter, sie dürfen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.
- Kosten der Abrechnungserstellung: Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung selbst ist Verwaltungsaufwand. Ausnahme sind die Ablesekosten für Heizung und Wasser.
- Notdienstpauschale: Notdienst- und Bereitschaftspauschalen des Hausmeisters sind nach BGH (VIII ZR 62/19) Verwaltungskosten und nicht umlagefähig.
- Sonderumlage: Sonderumlagen einer Eigentümergemeinschaft sind keine Betriebskosten.
- Mietausfallversicherung: Versicherungen, die nur den Vermieter schützen, sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV nicht umlagefähig.
- Einmalige Anschaffungen: Einmalige Anschaffungs- oder Investitionskosten sind keine laufend entstehenden Betriebskosten.
Grenzen
- Die Texterkennung kann Zahlen falsch lesen. Vergleiche die Tabelle im Ergebnis mit deiner Abrechnung.
- Mischposten wie „Hausmeister inkl. Reparaturen“ erkennt der Fuchs nur, wenn die Bezeichnung es verrät. Hier hilft die Belegeinsicht.
- Gewerbemietverträge, geförderter Wohnraum mit Sonderregeln und Wohnungseigentum werden nicht gesondert berücksichtigt.
- Richtwerte sind Durchschnittswerte. Höhere Kosten sind nicht automatisch falsch.
Keine Rechtsberatung
Das Ergebnis ist eine automatisierte Prüfung anhand allgemeiner Regeln und keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit, hohen Beträgen oder drohender Kündigung wende dich an den örtlichen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht.